Vorhaben

Nachhaltig, attraktiv

Im Quartier Göbli entsteht die attraktive Wohnüberbauung «Im Göbli». Mit hohem Wohnkomfort, überzeugender Architektur und verkehrsfreien, vielfältig nutzbaren Aussenräumen hebt sie sich von anderen Projekten ab. Es werden 185 Mietwohnungen in 6 Gebäuden realisiert. Verschiedene Wohn- und Angebotswelten sprechen Menschen, die Begegnung und Gemeinschaft schätzen, ebenso an wie die Geniesser einer diskreten Privatsphäre. Um eine Überbauung von hoher Wohn- und Aufenthaltsqualität zu schaffen, legt der Bebauungsplan «Lüssi Göbli, Baar» verbindliche Richtlinien fest. Eigentümerin der Überbauung ist die Zuger Pensionskasse. Sie legt grossen Wert auf Nachhaltigkeit und realisiert die Wohnüberbauung weit über die gesetzlichen Bestimmungen hinaus. Voraussichtlich 2027 sollen die Wohnungen bezugsbereit sein.

Grosser Freiraum für alle
Gemäss dem Bebauungsplan bleibt ein grosser, öffentlich zugänglicher Quartierfreiraum erhalten, der mit unterschiedlich nutzbaren Grünflächen naturnah gestaltet wird. Zur hohen Aufenthaltsqualität tragen Sitz- und Spielmöglichkeiten, Grillplätze, ein Schattendach und Orte zum Verweilen bei. Der bisher eingedolte Aarbach, der entlang der Göblistrasse in Richtung Westen fliesst, wurde bereits geöffnet. Er verbindet das Siedlungsgebiet mit der Landwirtschaftszone und dient mit naturnah gestalteten Uferbereichen als Erholungsraum für die Bewohnerinnen und Bewohner des Quartiers.

Südlich der Göblistrasse befindet sich der Quartierteil Lüssi im Stadtzuger Quartier Guthirt, der auf der Grundlage des Bebauungsplans «Lüssi Göbli, Zug» geplant wird. Als verbindendes Element zwischen den Wohnüberbauungen auf Zuger und Baarer Seite wird die Göblistrasse zu einer mit Bäumen bepflanzten Allee.

Grundsätze des Bebauungsplans

• ein respektvoller Umgang mit dem Bestand
• harmonische Übergänge zwischen bebauter und unbebauter Landschaft
• Gebäude, die sich optimal in das Siedlungs- und Landschaftsbild einfügen
• Weiterführung der bestehenden Bebauungsmuster und Verkehrswege
• überzeugende Architektur
• unterschiedliche Wohn- und Angebotswelten für ein breites Zielpublikum
• ein grosszügiger, öffentlich zugänglicher Aussenraum
• die Förderung der Biodiversität durch naturnahe Gestaltung und wenig versiegelte Flächen
• umfassende, fortschrittliche Nachhaltigkeitsstandards nach den Leitlinien der 2000-Watt-Gesellschaft

Nachhaltiges Bauen erfordert die Betrachtung des gesamten Lebenszyklus von Bauten und Anlagen unter Einbezug ökologischer, sozialer und wirtschaftlicher Aspekte. Die Zuger Pensionskasse möchte über die gesetzlichen Anforderungen hinaus ihre Verantwortung als nachhaltige Bauherrin wahrnehmen und in Baar einen Leuchtturm für Nachhaltigkeit realisieren.

Ökologische Infrastruktur
Die Gestaltung des Aussenraums sorgt für ein gutes Mikroklima, fördert die Biodiversität und schafft eine hohe Aufenthaltsqualität. Das «Schwammstadt-Prinzip», bei dem möglichst viel anfallendes Regen- und Oberflächenwasser vor Ort aufgenommen und gespeichert wird, wirkt regulierend auf den Wasserhaushalt. Die naturnahe Bepflanzung entlang der sogenannten «Wadis» (kleiner, natürlicher Wasserläufe) ist – inspiriert durch die Flora der Auenlandschaften – auf die wechselfeuchten Standortbedingungen abgestimmt. Dieser Vegetationstyp vermag das zurückgehaltene Wasser für sein Wachstum zu nutzen und gleichzeitig einen spürbaren Einfluss auf die Lufttemperatur zu entwickeln. Der naturnahe Charakter des Freiraums zeichnet sich auch durch eine hohe Lebensraum- und Artenvielfalt aus. Wiesen, Strauchhecken und alterungsfähige Baumarten auf unversiegelten Belagsflächen bilden ein ökologisch wertvolles Geflecht an Lebensräumen für eine vielfältige Fauna. Auf seltene und bedrohte Arten, die sich auf dem Areal und in der Umgebung befinden, nimmt die Gestaltung Rücksicht. Der bereits renaturierte Aarbach mit seinen artenreich bepflanzten Ufern trägt schon heute zur Förderung der Biodiversität bei. Da es auf dem Areal keinen Autoverkehr gibt, kann der Anteil an versiegelten Flächen geringgehalten werden.

2000-Watt-Gesellschaft
Die Einwohnergemeinde Baar ist seit 2002 als Energiestadt zertifiziert. Energiestädte fördern erneuerbare Energien, umweltverträgliche Mobilität und die nachhaltige Nutzung der Ressourcen. Die Überbauung Im Göbli wird nach den Leitsätzen der 2000-Watt-Gesellschaft entwickelt. Im Zentrum stehen minimale CO₂-Emissionen und ein niedriger Ressourcenbedarf für die Erstellung und den Betrieb des Quartiers. Die Stromproduktion mittels Photovoltaik-Anlagen und die Anbindung an die Energiezentrale Circulago, die mit der Energie des Zuger Seewassers Wärme und Kühlung erzeugt, reduzieren den CO₂-Ausstoss im Betrieb der Überbauung auf ein Minimum. Zudem werden langlebige Haustechnikkonzepte mit angemessenen Betriebs- und Unterhaltskosten umgesetzt.

Gesundes Raumklima
Bei den Materialien liegt der Fokus auf schadstoff- und emissionsarmen Baustoffen, Qualität und Langlebigkeit. In Kombination mit einer guten Tageslichtversorgung und einem durchdachten Lüftungskonzept wird ein gesundes und angenehmes Raumklima erzeugt.

Wohn- und Angebotswelten
Die neue Überbauung Im Göbli soll lebendig und gut durchmischt sein. Verschiedene Wohn- und Angebotswelten, die sich punkto Lage, Aussenraum, Wohnungslayout und Ausstattung voneinander unterscheiden, sprechen ein breites Zielpublikum an.

Raum für Begegnung
Die Möglichkeit, bei Bedarf und Interesse soziale Kontakte zu pflegen, wird durch Begegnungsorte in den Gebäuden und im Aussenraum geschaffen. Dazu zählen Gemeinschaftsräume, die Gestaltung der Treppenhäuser und Eingangshallen sowie die Anordnung von Flächen und Räumen mit angemessenem Bezug zur inneren und äusseren Erschliessung. Im Aussenraum fördern Wege und Plätze als halböffentliche Räume die Begegnung unter Gewährung der Privatsphäre.

Lage

Zwischen Stadt und Landschaft

Die Wohnüberbauung Göbli entsteht im Baarer Quartier Baarermatt an der Grenze zum Zuger Stadtgebiet. Das Areal befindet sich an der Schnittstelle zwischen Siedlungsgebiet und Landwirtschaftsfläche. Im Süden wird es von der verkehrsberuhigten Göblistrasse begrenzt, im Osten erstreckt sich ein weitläufiger Erholungsraum in Richtung Zugerberg.

Südlich der Göblistrasse befindet sich der Quartierteil Lüssi im Stadtzuger Quartier Guthirt, der gemäss dem Bebauungsplan «Lüssi Göbli, Zug» geplant wird.

Eingebettet zwischen Albis und Zugerberg, dem Zürcher Sihlwald und den ländlichen Gemeinden Ägeri, Neuheim und Menzingen, ist Baar an viele Wälder, Frei- und Erholungsräume angebunden. Aber auch alle Vorzüge des urbanen Lebens befinden sich an der Grenze zwischen Baar und Zug: kurze Wege zu Schulen, Arbeitsplätzen und Einkaufszentren, ein breites Dienstleistungsangebot und beste Anbindungen an den Nah- und Fernverkehr via ÖV und motorisiertem Individualverkehr.

Erschliessung
In der neuen Überbauung steht pro Wohneinheit mindestens ein Parkplatz zur Verfügung. Da es innerhalb der Überbauung keinen Autoverkehr geben soll, wird eine Tiefgarage erstellt. Die Erschliessung erfolgt von Norden her über die Baarermattstrasse und von Süden her über die Göblistrasse. Zudem ist die Siedlung an das Velonetz angeschlossen und wird über genügend Veloabstellplätze verfügen.

Projekt

Komfortabel, modern

Um städtebaulich und architektonisch überzeugende Vorschläge für die Wohnüberbauung Im Göbli zu erhalten, führte die Zuger Pensionskasse 2021 einen Architekturwettbewerb durch. Die Jury empfahl drei der Teams zur Ausarbeitung des Architekturprojekts. Im Frühling 2024 wurde das Projekt vorgestellt.

Baufelder A B E F

Team 1
«PICKNICK»
Lütjens Padmanabhan
Architekt*innen, Zürich

Die hell lasierten Holzbauten mit den markant ausladenden Dächern der Lütjens Padmanabhan Architekt*innen aus Zürich wirken wie anmutige Scheunen in einer weichen Landschaft. Hier gelingt eine Neuinterpretation der ortsangestammten Bauweise. Trotz enger Vorgaben der Holzbauweise wirken die Bauten nicht kleinteilig, sondern grosszügig, modern und selbstverständlich. So entstehen luftige Wohnungen, die den drei im Bebauungsplan definierten Wohnwelten entsprechen. Die Wohnungsgrundrisse sind durch eine zentrale, teils zweiseitig belichtete Wohnhalle geprägt. Alle Räume breiten sich gegen den Balkon aus, sodass die gesamte Wohnungsbreite als Aussicht dient. Der Entwurf folgt den Standards für nachhaltiges Bauen mit innovativen Ideen. So werden zum Beispiel Photovoltaikanlagen nicht nur auf den Dächern, sondern auch als gestaltgebende Balkonbänder installiert. In Kombination mit transparenten Balkongeländern wirken sie hell und leicht.

Baufelder C D

Team 2
«VARIATIONEN DER LEBENSRAUMQUALITÄT»
BRUTHER, Zürich

Radikal nachhaltig ist der minimalistische Entwurf des Architekturbüros BRUTHER aus Zürich. Reduktion lautet das Credo. Es erstreckt sich von einer rohbauartigen Konstruktion bis zu CO₂-neutralem Beton. Was dabei entsteht, mutet jedoch nicht sparsam an, sondern im Gegenteil offen und grosszügig wie ein loftartiges Ferienhaus. Alle Wohnungen folgen dem gleichen strukturellen Prinzip – einem Skelettbau mit einem gleichmässig durchgehenden Raster, was eine freie und vielfältige Nutzung der Geschosse ermöglicht.

Die Wohnungsgrundrisse folgen gemeinsamen Grundprinzipien: In der Mitte befindet sich ein effizienter Kern mit den Nasszellen, während sich entlang der Fassaden möglichst grosse Wohnräume erstrecken. Die grosszügige Öffnung und Transparenz der Fassaden lässt viel Tageslicht ins Innere und schafft einen starken Bezug zum Aussenraum.

Die Baukörper zeichnen sich besonders durch eine vorangestellte Wintergartenschicht aus, die den Wohnraum ganzjährig nach Aussen erweitert und eine klimatische Pufferzone zwischen Innen- und Aussenraum ausbildet.

Die Konstruktion setzt auf Dauerhaftigkeit, Anpassungsfähigkeit und Flexibilität sowie eine Reduktion der Betriebsenergie durch Solareinträge.

AUSSENRAUMGESTALTUNG

Team 3
«mondviolen»
Haag Landschaftsarchitektur GmbH, Zürich

Die Haag Landschaftsarchitektur GmbH aus Zürich legt ein stimmungsvolles, ganzheitliches Freiraumkonzept mit verschiedenen, sorgfältig gestalteten Teilräumen vor. Stadtklima, Ökologie und Regenwassermanagement werden nicht als isolierte Aufgaben betrachtet, sondern als integraler Bestandteil der Gestaltung des Quartiers.

Ein durchlässiges Wegesystem und eine klare Zonierung in unterschiedliche Nutzungsbereiche ermöglichen das Nebeneinander von öffentlichen und privatgenutzten Freiflächen. Die Wiese der angrenzenden Landwirtschaftsfläche scheint in das Herz der Anlage hineinzuwachsen. Hier befindet sich die «Grüne Mitte», das Herzstück des Quartiers mit parkartigem Charakter, stimmungsvoll gerahmt von einer lockeren Uferbepflanzung der kleinen, natürlichen Wasserläufe (Wadis). Ein grosszügiger Spielplatz am Göbliweg und der Quartierplatz als Abschluss der Baarermattstrasse bieten zusätzlichen Platz für Spiel, Erholung und Begegnung.

Archiv
Studienwettbewerb 2021

Prozess

Sorgfältig geplant

Das Areal Lüssi Göbli befindet sich in einer Wohnzone und unterliegt einer Bebauungsplanpflicht sowie einer Bebauungsplanpflicht für öffentliche Räume.

2009 führten die Gemeinde Baar und die Stadt Zug zusammen mit den Grundeigentümern einen Studienauftrag mit vier eingeladenen Planungsteams durch. Daraus gingen die Graber Pulver Architekten AG, Bern, in Zusammenarbeit mit den Hager Landschaftsarchitekten, Zürich und Berlin, als Sieger hervor. Das Bebauungskonzept überzeugte die Jury, bestehend aus Vertretern der Baubehörden von Zug und Baar, Planern und Architekten, aufgrund seiner sorgfältigen Analyse des Ortes. Die Erkenntnisse des Studienauftrags wurden weiterentwickelt und in den Baarer Bebauungsplan «Lüssi Göbli, Baar» eingebracht. Im Bebauungsplan sind Baufelder, Erschliessungsflächen, Geschosszahl, Nutzungsmass etc. grundeigentümerverbindlich festgesetzt.

2013 wurde der Bebauungsplan von der Baudirektion des Kantons Zug genehmigt.

2020 hat die Zuger Pensionskasse den Arealteil Göbli mit dem Ziel erworben, eine qualitätsvolle, nachhaltige Wohnüberbauung zu realisieren.

2021 führte die Zuger Pensionskasse einen einstufigen Projektwettbewerb mit offener Präqualifikation durch, für den der Bebauungsplan «Lüssi Göbli, Baar» die verbindliche Grundlage bildete.

2022 wurde das Resultat des Wettbewerbs veröffentlicht. Die Jury empfahl drei der Teams zur Ausarbeitung des Bauprojekts.

2024 wurde das Bauprojekt vorgestellt.

Dialog

Häufige Fragen

Wo befindet sich das Areal Göbli?
Der Perimeter Lüssi Göbli befindet sich auf der Gemeindegrenze zwischen Zug und Baar – dort wo die beiden Quartiere Guthirt und Göbli an der Göblistrasse aufeinandertreffen. Das Areal Göbli bezeichnet den Teil des Perimeters, der nördlich des Aarbachs auf dem Gemeindegebiet Baar liegt.

Wer ist die Eigentümerin der zukünftigen Liegenschaft?
Eigentümerin der Überbauung ist die Zuger Pensionskasse. Die Zuger Pensionskasse hat ihren Sitz in der Stadt Zug. Sie ist eine öffentlich-rechtliche Anstalt und versichert das Staatspersonal, Lehrkräfte sowie das Personal von Gemeinden und Organisationen, die im öffentlichen Bereich tätig sind. 2020 hat die Zuger Pensionskasse den Arealteil Göbli mit dem Ziel erworben, eine qualitätsvolle, nachhaltige Wohnüberbauung zu realisieren. Die Mieterträge aus dem Immobilienportfolio der Zuger Pensionskasse leisten einen Beitrag, um die Leistungsversprechen gegenüber den Versicherten erfüllen zu können.

Wodurch zeichnet sich die Überbauung aus?
Die Wohnüberbauung Im Göbli hebt sich durch den hohen Wohnkomfort, die überzeugende Architektur und die verkehrsfreien, vielfältig nutzbaren Aussenräume von anderen Projekten ab. Der bisher eingedolte Aarbach, der entlang der Göblistrasse in Richtung Westen fliesst, wurde bereits geöffnet und trägt zur einzigartigen Atmosphäre des Areals bei. Zudem werden anspruchsvolle Nachhaltigkeitsziele verfolgt, die über die gesetzlichen Anforderungen hinausgehen.

Wie gliedert sich die Überbauung in das Ortsbild ein?
Die Überbauung gliedert sich quasi als «postmoderner Weiler» zwischen Stadt und Land harmonisch in die Landschaft ein. Die Setzung der Gebäude wurde in einem Studienauftrag ermittelt, der dem behördenverbindlichen Bebauungsplan zugrunde liegt, und die architektonische Gestaltung beruht auf einem qualifizierten Wettbewerbsverfahren mit 12 teilnehmenden Teams.

Ist die Querung der Wohnüberbauung öffentlich?
Die neue Wohnüberbauung Im Göbli wird organisch mit dem Landschaftsraum und den Nachbarsiedlungen vernetzt und kann von der Nachbarschaft durchquert werden. Auch der grosszügige Aussenraum mit Quartierplatz und Spielwiesen ist öffentlich nutzbar und lädt zu Begegnung und Erholung ein.

Ist die Überbauung nachhaltig?
Mit der Wohnüberbauung Im Göbli entsteht ein Leuchtturm für Nachhaltigkeit. Die Eigentümerin Zuger Pensionskasse ging bei der Entwicklung über die gesetzlichen Nachhaltigkeitsanforderungen hinaus und realisiert unter anderem einen ressourcenschonenden Bau und Betrieb, schadstoff- und emissionsarme Baustoffe, erneuerbare Energien und ein umweltverträgliches Mobilitätskonzept.

An wen richtet sich das Angebot?
Im Göbli entstehen sechs Gebäude mit insgesamt 185 Mietwohnungen für Familien, Paare und Singles. Es sind unterschiedliche Wohn- und Angebotswelten angedacht, die jene Personen ansprechen, welche die Gemeinschaft schätzen, wie auch jene, die eine diskrete Privatsphäre bevorzugen.

Gibt es auch Eigentumswohnungen?
Auf dem Areal entstehen ausschliesslich Mietwohnungen, Eigentumswohnungen sind keine geplant.

Was werden die Mietwohnungen kosten?
Die Mieten werden sich im Rahmen der Marktmieten in Baar bewegen. Der genaue Mietpreis wird festgelegt, wenn das Projekt weiter fortgeschritten ist.

Wird es vergünstigte Wohnungen geben?
Die Wohnüberbauung ist für verschiedene Bedürfnisse konzipiert, an denen sich auch die Mietpreise orientieren.

Welche Rechtsgrundlagen hat das Projekt?
Für die Arealteile Göbli auf Baarer Gemeindegebiet und Lüssi auf Zuger Stadtgebiet wurde 2009 ein gemeindeübergreifender Studienauftrag durchgeführt. Anhand des Siegerprojekts der Graber Pulver Architekten AG und Hager Landschaftsarchitekten AG wurde anschliessend je ein separater Bebauungsplan für die beiden Arealteile ausgearbeitet. Der Bebauungsplan für den Baarer Arealteil «Lüssi Göbli, Baar» wurde 2013 von der Baudirektion des Kantons Zug genehmigt.

Wie ist der aktuelle Stand des Projekts?
2023 wurde das Vorprojekt ausgearbeitet. Die Baueingabe ist für 2024 vorgesehen.

Wann starten die Bauarbeiten?
Die Bauarbeiten starten frühestens 2025.

Werden die Arbeiten in Etappen unterteilt?
Nein, die sechs Gebäude der Überbauung Im Göbli werden gleichzeitig erstellt.

Wie wird das Areal erschlossen?
Die Arealerschliessung läuft über die Göblistrasse von Süden und über die Baarermattstrasse von Norden her. Die Parkierung erfolgt über eine Tiefgarage. Es ist ein Parkplatz pro 100 Quadratmeter oder pro Wohnung vorgesehen und mindestens ein Abstellplatz pro Zimmer für Fahrräder.

Zu welchen Zeiten wird gebaut?
Die Bauzeiten werden zu den gängigen Geschäftszeiten unter Berücksichtigung der Ruhezeiten ausgeführt, sodass die Nachbarschaft so wenig wie möglich gestört wird.

Mit welchem Werkverkehr wird gerechnet?
Der Werkverkehr findet möglichst ausserhalb des Haupt-Berufsverkehrs statt, um die Anwohnerschaft so wenig wie möglich zu tangieren. Trotzdem kann es zu vorübergehenden Strassensperrungen kommen, die im Voraus kommuniziert werden.

Wo wird der Baustellen-Installationsplatz sein?
Die Baustelle wird über die Baarermattstrasse sowie die Göblistrasse erschlossen. Genaue Details zur Baustelleninstallation sind noch nicht bekannt.

Sind Pfählungen nötig?
Ja. Für Pfählungen gibt es je nach Beschaffenheit des Untergrunds verschiedene Verfahren, von denen nach Möglichkeit das schonendste Verfahren angewendet wird.

Wieviel Mehrverkehr entsteht durch die neuen Wohnungen?
Um die Mehrbelastung möglichst gering zu halten, werden flankierende Massnahmen wie z. B. eine reduzierte Anzahl Parkplätze (rund 1 Parkplatz pro Wohnung) getroffen. Durch die guten Velo- und Busverbindungen werden die Bewohnerinnen und Bewohner zudem ermutigt, auf umweltfreundliche Mobilität zu setzen. Mit einer leichten Erhöhung des Verkehrsaufkommens ist jedoch zu bestimmten Tageszeiten zu rechnen.

Bleibt der bestehende Veloweg erhalten?
Der Veloweg bleibt erhalten und wird an die Verkehrsführung gemäss Gestaltungsplan angepasst.

Ist eine Bushaltestelle an der Göblistrasse geplant?
Ja. Die neue Siedlung profitiert von einer neuen Bushaltestelle an der Göblistrasse.

Mit wie vielen Zufahrten rechnet man bei den Tiefgarageneinfahrten Göblistrasse und Baarermattstrasse?
Dies ist schwierig abzuschätzen, ist doch die Nutzung des Autos sehr individuell. Um die Mehrbelastung möglichst gering zu halten, werden flankierende Massnahmen wie z. B. eine reduzierte Anzahl Parkplätze (rund 1 Parkplatz pro Wohnung) getroffen. Da die Tiefgaragen über zwei verschiedene Strassen erschlossen sind, verteilt sich der Verkehr entsprechend. Mit einer leichten Erhöhung des Verkehrsaufkommens ist jedoch zu bestimmten Tageszeiten zu rechnen.

Welchem Schulkreis werden schulpflichtige Kinder zugeteilt?
Die Schülerinnen und Schüler werden dem Schulkreis des jeweiligen Wohnortes zugeteilt. Die Primarschule befindet sich in Inwil, die Sekundarschule in Baar. Das Gymnasium Zug befindet sich in wenigen Gehminuten zur Überbauung Im Göbli.

Ab wann sind die Mietwohnungen bezugsbereit?
Die Wohnungen sind frühestens 2027 bezugsbereit.

Hat die Überbauung Einfluss auf das Grund- und Oberflächenwasser?
Nein. Die Grundwasserströmungen, der Grundwasserspiegel und die Führung des Oberflächenwassers werden durch die Überbauung nicht negativ beeinflusst. Die Planung und die Ausführung der Arbeiten werden eng durch einen Spezialisten Wasserbau und Geologie begleitet.